10 เรื่องต้องรู้ ซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง?
1. ตรวจสอบความพร้อมทางการเงิน
การตรวจสอบความพร้อมทางการเงินถือเป็นขั้นแรก และสำคัญที่สุดในการเตรียมตัวซื้อบ้าน เพราะเป็นการประเมินศักยภาพทางการเงินของตนเองอย่างตรงไปตรงมา สถาบันการเงินจะพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ โดยทั่วไปภาระผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้
ตัวอย่างเช่น: ผู้มีรายได้ 30,000 บาท จะมีกำลังผ่อนสูงสุดประมาณ 12,000 บาทต่อเดือน (40% ของรายได้) ซึ่งทำให้สามารถคาดการณ์วงเงินกู้ได้ราว 1,700,000 บาท การประเมินนี้จะช่วยให้คุณมองหาบ้านในระดับราคาที่เหมาะสมได้
2. วางแผนงบประมาณในการซื้อบ้าน
ราคาบ้านไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องเตรียม การวางแผนงบประมาณที่ดีต้องรวม "ค่าใช้จ่ายแฝงอื่น ๆ " เข้าไปด้วย ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น 2 ส่วนหลัก ได้แก่
- ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์: ซึ่งรวมถึงเงินดาวน์ (10%-20%), ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง และค่าอากรแสตมป์
- ค่าใช้จ่ายหลังการซื้อ: เช่น ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์, ค่าประกันต่าง ๆ และค่าส่วนกลางรายปี (ถ้ามี)
การคำนวณและเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ล่วงหน้า จะช่วยให้กระบวนการซื้อบ้านของคุณเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่ติดขัด ที่สำคัญหากทราบรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่ครบถ้วนทั้งหมด ยังช่วยให้การประเมินบ้านเป็นไปได้ง่าย และเพิ่มความคุ้มค่าได้มากขึ้น เมื่อต้องเปรียบเทียบสินเชื่อจากธนาคารต่างๆ
3. เตรียมเงินออมสำหรับดาวน์บ้าน
เงินดาวน์ คือ เงินก้อนแรกที่ต้องชำระให้ผู้ขาย โดยทั่วไปคิดเป็น 10%-20% ของราคาซื้อขาย การมีเงินดาวน์สูงไม่เพียงแค่แสดงถึงวินัยทางการเงิน แต่ยังช่วยลดวงเงินกู้จากธนาคารโดยตรง ซึ่งส่งผลให้ภาระผ่อนต่อเดือนและดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายโดยรวมลดลง รวมถึงช่วยให้การอนุมัติสินเชื่อในบางกรณีผ่านง่ายขึ้นอีกด้วย
4. เคลียร์ภาระหนี้ก่อนซื้อบ้าน
สถาบันการเงินจะประเมินสถานะหนี้สินปัจจุบันเพื่อคำนวณ ความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) จากภาระหนี้ปัจจุบัน เช่น สินเชื่อรถยนต์ หรือยอดบัตรเครดิต จะถูกนำมาคำนวณร่วมกับภาระผ่อนบ้านที่กำลังจะเกิดขึ้น หากมีภาระหนี้อื่นสูง จะส่งผลให้วงเงินกู้ที่ได้ลดลง หรืออาจไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อ ดังนั้น การจัดการหรือเคลียร์ภาระหนี้ที่ไม่จำเป็นออกไปก่อน จึงเป็นขั้นตอนสำคัญในการเตรียมตัวซื้อบ้านเพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติและเพิ่มศักยภาพในการขอกู้ให้ได้วงเงินสูงสุด
5. เช็กประวัติเครดิตบูโร
ประวัติข้อมูลเครดิต (เครดิตบูโร) คือ รายงานที่รวบรวมพฤติกรรมการชำระหนี้สินเชื่อทุกประเภท ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญที่สถาบันการเงินใช้ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ประวัติการชำระที่ดีและตรงต่อเวลาจะสร้างความน่าเชื่อถือและเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติ ในทางกลับกัน หากมีประวัติค้างชำระอาจส่งผลให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อได้ ดังนั้น หนึ่งในคำตอบสำคัญของคำถามที่ว่า "จะซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง?" ก็คือการตรวจสอบประวัติเครดิตของตนเองล่วงหน้า เพื่อให้มั่นใจว่าสถานะเป็นปกติและพร้อมสำหรับการยื่นกู้จริง
6. พิจารณาทำเลที่ตั้งหมู่บ้าน
การเลือกทำเลที่ตั้งส่งผลต่อมูลค่าของบ้านในระยะยาว เพราะไม่ใช่แค่เรื่องของที่อยู่แต่คือ "การลงทุน" ทำเลที่มีศักยภาพควรพิจารณาจากความสะดวกในการเดินทาง, ความใกล้ ไกลจากแหล่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น (เช่น ที่ทำงาน, โรงเรียน, โรงพยาบาล) และแผนการพัฒนาในอนาคตของภาครัฐ (เช่น โครงการรถไฟฟ้า, ถนนตัดใหม่) ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้คุณภาพชีวิตดีขึ้นและมูลค่าทรัพย์สินมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น
- บ้านในทำเลที่ดี: แม้ราคาสูงกว่าเล็กน้อย แต่ช่วยประหยัดค่าเดินทางและเวลาในแต่ละวันได้ นอกจากนี้การเลือกทำเลที่ดียังช่วยเพิ่มโอกาสในการขายต่อทำกำไรได้ในอนาคต
- บ้านในทำเลที่ไม่ดี: แม้ราคาถูกกว่า แต่หากการเดินทางลำบากและห่างไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวก อาจต้องเสียค่าใช้จ่ายและเวลาในชีวิตประจำวันมากกว่าเดิม และที่สำคัญคือมูลค่าของทรัพย์สินอาจไม่เติบโตเท่าที่ควร ทำให้ขายต่อได้ยาก
7. ศึกษาข้อมูลโครงการ
นอกจากการประเมินทำเลในภาพรวม หากต้องการประเมินว่าซื้อบ้านเตรียมอะไรบ้างให้ครบถ้วน อาจต้องลองลงพื้นที่สำรวจโครงการจริง วิธีนี้จะช่วยให้เห็นสภาพแวดล้อมจริงทั้งภายในและภายนอกโครงการอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพวัสดุก่อสร้าง, ฟังก์ชันใช้สอย, ระบบรักษาความปลอดภัย ไปจนถึงบรรยากาศโดยรวม การได้เห็นสถานที่จริงแบบนี้ จะช่วยให้ประเมินได้ว่าโครงการนั้นตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์หรือไม่
8. เลือกสถาบันการเงินที่น่าเชื่อถือ
การเลือกสถาบันการเงินที่เหมาะสม และคุ้มค่า มีความสำคัญไม่แพ้การเลือกบ้าน เพราะการขอสินเชื่อทางการเงินเพื่อซื้อบ้าน เป็นการสร้างหนี้ในระยะยาว ผู้กู้จึงควรมองหาสถาบันการเงินที่น่าเชื่อถือ และมีข้อได้เปรียบจากเงื่อนไขสินเชื่อ เพื่อสร้างความคุ้มค่ามากที่สุด โดยสามารถพิจารณาจากปัจจัยสำคัญต่าง ๆ เช่น
- อัตราดอกเบี้ย: โดยเฉพาะในช่วง 3 ปีแรก ซึ่งส่งผลต่อภาระผ่อนมากที่สุด เนื่องจากเป็นช่วงให้อัตราดอกเบี้ยต่ำ ส่งผลต่อการวางแผนโปะบ้านในอนาคต
- วงเงินสินเชื่อสูงสุด: ที่แต่ละสถาบันสามารถอนุมัติได้
- ระยะเวลาผ่อนชำระ: ซึ่งส่งผลต่อจำนวนค่างวดต่อเดือน
- โปรโมชันและเงื่อนไขพิเศษ: เช่น การฟรีค่าธรรมเนียมบางรายการ
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ : เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ หรือค่าประกัน MRTA
การศึกษาและเปรียบเทียบข้อมูลเหล่านี้อย่างละเอียด จะช่วยให้คุณได้รับข้อเสนอสินเชื่อที่คุ้มค่าที่สุด และยังช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายโดยรวมได้เป็นจำนวนมาก
9. เตรียมความพร้อมเรื่องค่าใช้จ่าย
นอกจากการพิจารณาราคาบ้าน การเตรียมความพร้อมด้านการเงิน ควรวางแผนให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่จะเกิดขึ้นในกระบวนการซื้อขายด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถแบ่งได้เป็น 2 ส่วน ดังนี้
ค่าใช้จ่ายก่อนวันโอนบ้าน
- เงินจองและค่าทำสัญญา: เป็นเงินก้อนแรกที่ต้องชำระเพื่อยืนยันการซื้อ โดยทั่วไปจะอยู่ที่หลักหมื่นบาท
- เงินดาวน์ (Down Payment): เป็นเงินก้อนใหญ่ที่ต้องชำระตามสัดส่วนที่ตกลงกัน (10%-20% ของราคาบ้าน)
ค่าใช้จ่าย ณ วันโอนบ้าน
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมิน (โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งชำระคนละครึ่ง)
- ค่าจดจำนอง: 1% ของวงเงินกู้ (กรณีที่ยื่นขอสินเชื่อ)
- ค่าอากรแสตมป์, ค่าพยาน และอื่น ๆ : เป็นค่าใช้จ่ายปลีกย่อยที่ต้องชำระที่กรมที่ดิน
10. จัดเตรียมเอกสารให้ครบถ้วน
การจัดเตรียมเอกสารที่ครบถ้วนและถูกต้อง จะส่งผลโดยตรงต่อระยะเวลาในการพิจารณาสินเชื่อ การเตรียมเอกสารไว้ล่วงหน้าจะช่วยให้กำดำเนินการกับสถาบันการเงินเป็นไปอย่างรวดเร็วและราบรื่น โดยเอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการยื่นกู้ สามารถแบ่งออกเป็น 4 ประเภทหลัก ดังนี้
เอกสารส่วนบุคคล: สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, ใบเปลี่ยนชื่อ+สกุล (ถ้ามี),เอกสารสมรส/หย่า (ถ้ามี)
เอกสารแสดงรายได้ (สำหรับผู้ที่ทำงานประจำ): สลิปเงินเดือนล่าสุด, หนังสือรับรองเงินเดือน, Statement หรือรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
เอกสารสำหรับผู้ที่ประกอบธุรกิจส่วนตัว: หนังสือรับรองบริษัท, บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น, Statement ของบริษัทและส่วนตัวย้อนหลัง, หลักฐานการเสียภาษี
เอกสารหลักประกัน: สัญญาจะซื้อจะขาย และสำเนาโฉนดที่ดินของทรัพย์สินที่จะซื้อ